●调整是2008年我国房地产行业的主题。2008是房地产行业的调整之年,而价跌量缩则是今年调整的主旋律,其调整幅度也是自1998年我国启动房改以来最大的一次;在成交持续低迷的影响下,房地产开发投资直线下滑,行业景气度持续下行,为了促使行业稳定发展,发挥其支柱产业的作用,政府政策调控已明确转向,偏暖的行业政策已开始实施。

　　●最冷时刻或已过,春天还会远吗？在中央“保增长”的政策导向之下,房地产行业在经济中的支柱地位将更加被重视,持续政策的出台或将促使楼市成交持续回暖。目前来看,楼市“软着陆”的可能性很大,并且最坏的时候可能已经过去,期待房地产行业春天的来临。

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　　价跌量缩是2008年主旋律

　　2008是房地产行业的调整之年,而价跌量缩则是今年调整的主旋律,其调整幅度也是自1998年我国启动房改以来最大的一次。

　　截止今年11月,国房景气指数已连续12个月环比回落,10月份跌破100后,已连续两月处于不景气区间。虽然行业景气指数有所滞后,但基本反映了行业的调整情况。由于国内外经济形势恶化超出预期及地产行业调整尚未到位,行业景气指数仍可能继续下行。

　　由于大部分房企资金紧缺和信心不足,纷纷缩减开工面积,调整开发周期,房地产开发投资增速下滑厉害,6月份房地产开发投资同比增速为37.57％,而到10月份已经下滑到11.01％。依照目前房企的经营和信心情况,房地产开发投资或将持续下滑,明年上半年甚至有负增长的可能。

　　政策转向较为明显,效果将逐步体现

　　今年以来房地产市场的低迷,给依赖土地财政的地方政府带来了前所未有的压力,自今年6月份起至今,已经有36个省市推出了刺激房地产市场发展的“救市”政策。

　　10月22日,财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策。财政部决定从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1％;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税;地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。人民银行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20％;同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。这对于中国房地产行业来说意义重大,标志着2003年以来政府对房地产的调控政策已开始明确转向,在“保增长”的导向下,偏暖的房地产行业政策将为行业发展创造良好的环境。

　　但此次政策转向并不是为了维持高房价和解救开发商,而是主要针对首次购房从交易税费和贷款成本两个方面提升刚性需求的购买力、促进市场成交,从而带动行业走出低迷。11月9日,中央十项经济刺激计划正式出台,房地产行业的支柱地位再次被提起。

　　国务院总理温家宝12月17日主持召开国务院常务会议,研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施;经国务院同意,国务院办公厅12月21日发布《促进房地产市场健康发展若干意见》。

　　从出台的《意见》来看,加大保障性住房建设力度以解决贫困居民的住房问题依然是国家稳定楼市政策中重要的一环,但更值得注意的是,意见强调了对房企融资的支持,对地方救市的鼓励和对媒体宣传中央政策及其效果的要求。如果说之前的政策是从保障住房需求和刺激楼市成交等几个面来稳定地产行业的发展的话,现在的政策则是全方位的,这些都突显了目前国家十分重视房地产行业的稳定发展,并凸显了国家力求房地产行业稳定发展的决心。之前国家对出台政策稳定房地产行业发展的态度比较谨慎,而从国务院办公厅这次出台的意见来看,政府表现得异常明确和果断。中央这种态度上的转变对稳定和增强购房者和房企的信心是重大的。《意见》中明确指出房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。从条文来看,中央希望房企合理降价促进成交的态度较明确。此外,对于房企降价后易引起退房风波,《意见》指出要引导当事人依据合同约定通过法律途径解决,这一定程度解决了房企降价后担心老顾主退房的顾虑。在国家连续出台政策之后,就刺激楼市成交这一环节而言,中央进一步出台政策的空间有限,楼市成交的回暖,除了需要政策的有效落实外,还需要房企的配合,进行合理的促销。从有效需求、成交、政策、资金几方面来看,我们认为房地产行业最坏时刻或已过去。

　　对行业未来的总体判断

　　在中央“保增长”的政策导向之下,房地产行业在经济中的支柱地位将更加被重视,因此政策面上未来应该会有更多的支持性政策出台,短期内仍将是以提升刚性需求的购买力和信心为主。

　　据跟踪的数据来看,11月各地楼市的成交情况回暖较为明显,尤其是北京、上海、深圳等一线城市成交环比上升较多。这一方面是前期众多政策的累积效应开始显现,另一方面房价的下跌已经落入部分有效需求的购买力区间。此外,在降息周期内,未来购房者的购房月供压力还将下降,再加上开发商“消化存货”的经营重心渐成主流,价格促销仍将持续,因此,诸多积极因素加上政策偏暖预期,购房者信心将逐步恢复,成交回暖有望持续。整体房价来看,可能仍会有下探,但空间将较为有限,个别调整较为充分的地区,如广州、深圳的价格将会趋于稳定。

　　虽然目前开发企业的资金情况仍然较为紧张,但是随着2007年新增地价款基本支付完毕和2008、2009年投资计划的调低,资金问题已经不是目前大多数企业的最大困难,再加上整体信贷趋于宽松以及销售如能继续回暖,资金压力将持续缓解。

　　因此,目前来看,楼市“软着陆”的可能性很大,并且最坏的时候可能已经过去,2009年将主要进入消化存货和形成保障性住房、商品房共存格局的相对均衡阶段。由于类似垄断竞争市场,行业的超额利润将难以存在,部分实力较弱的小企业将退出行业,行业的集中度将提升,行业也将变得更有效率。

　　2009年对房地产行业的关注重点将放在:中央和地方的后续政策、市场成交的量价变化、行业存货和先行指标变化。

　　2009年房地产行业很可能进入一个相对温和的调整阶段,房价可能会继续回落但是空间有限,但是成交量回暖值得期待。此外,随着行业利润率的回落,行业整合将进入高潮。因此,在行业调整后期,机会在于那些能在行业调整时期仍然能够保持成长和有能力进行行业整合的龙头公司,一旦行业回暖,他们业绩增速将尤为明显。建议2009年重点关注保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商地产(000024)、滨江集团(002244)。