房地产：上周重点城市销售情况调查 荐4股

　　我们跟踪了深圳、北京、天津、上海、杭州、武汉、重庆等城市本周（0428-0504）的市场成交情况，恰逢“五一”黄金周（5月1日～4日）。总体来看，楼市成交情况在本周并没有出现明显增加，刚性需求仍然十分强大，但对价格的高度敏感和观望情绪还是十分浓厚。

　　深圳：新增供应减少、成交量上升但均价下跌。本周新增供应较少，成交规模有明显增大，全市商品住宅总成交面积为10.80万平米，环比增长51.65％；总成交金额11.15亿元，环比增加35.12％。但本周成交均价继续保持下跌趋势，本周均价10323元/平米，环比上周下跌10.9％。

　　北京：供应和成交量略减、价格有所上升。本周北京批准上市期房环比上周有小幅下降，住宅期房共成交1358套，成交面积14.65万平方米，环比上周分别上涨6.3％、减少4.0％。从价格来看，本周全市除近郊区外，其他城区（内城区、远郊区、外城区）商品房均价环比上周均有所上涨。

　　天津：成交量回落、均价小幅上涨。本周天津楼市成交量有所回落，商品住宅成交套数为908套，环比降幅为26.42％；成交面积9.62万平方米，环比上周降幅达26.38％；住宅整体成交均价有小幅上涨，成交价格为7575元/平方米，环比涨幅为8.05％；成交额7.28亿元，同比降幅20.5％。

　　上海：成交量下降、单价小幅上涨。本周上海商品住宅成交面积24.79万平米，环比上周下降37.04％；成交金额24.82亿元，环比减少32.0％；全市商品住宅成交均价10014元/平方米，环比上升7.9％，主要是内环以内价格上涨拉升了全市成交均价。总体来看，谨慎和观望气氛浓厚。

　　杭州：成交量和均价下跌明显。本周杭州商品房成交面积5.97万平米，环比下降了20.5％；成交金额为9.16亿元，环比上周下降33.2％；均价15339元/平米，环比下跌16.0％。

　　武汉：供应增加，成交量减少但价格小幅上涨。本周武汉商品房成交面积8.60万平方米，环比减少5.29％；成交金额4.77亿元，同比减少4.23％；成交均价小幅上涨为5545元/平方米，环比增长1.08％；供应方面本周批准上市面积25.88万平方米，环比上周大幅增加104.58％。

　　重庆：供应减少、成交量和价格上升。本周重庆商品房成交面积22.09万平方米，环比增幅为15.47％；成交金额11.83亿元，环比增幅51.7％；商品房成交均价为5357元/平方米，环比涨幅为32.05％。供应方面，本周共有13个项目新批准上市，新批准预售面积为25.93万平方米，环比降幅为71.98％。

　　一、重点城市销售数据分析

　　1、深圳：新增供应减少、成交量上升但均价下跌

　　本周（0428-0504，下同）新增供应较少，仅新增188套、1.62万平米住宅的供应，环比套数减少67.36％、面积减少72.16％。成交方面，本周成交规模有明显增大：全市商品住宅成交总套数为1430套，环比增加67.84％；总成交面积为10.80万平方米，环比增长51.65％；总成交金额11.15亿元，环比增加35.12％。但本周成交均价继续保持下跌趋势，本周均价10323元/平米，环比上周下跌10.9％。

　　本周成交规模之所以放大，很大程度上得益于由深圳市土地房产交易中心主办、为期5天(5月1日～5日)的“2008中国深圳春季房地产交易会暨第三届中国城市土地展”的推动。本次春交会，发展商共展出120个项目，总预售面积271万平方米，其中深圳项目63个，外地项目57个。5天春交会期间，深圳新房共成交883套，其中5月1日春交会开幕当天便成交208套，所成交楼盘中，以龙岗区新房为主。此次春交会，开发商推出的特价房受到购房者热捧，少量的特价房在春交会的头2天就全部售完。同时，也导致了5月1日和2日这2天深圳新房成交均价跌破万元，分别为每平方米9758元和9929元。

　　通过此次春交会，我们一方面感受到刚性需求的强大，另一方面也感受到购房者对于价格的敏感和观望。阻碍购房的最大困难是房价，价格的调整还会继续，但是这种幅度已经在逐步减小。

　　2、北京：供应和成交量略减、价格有所上升

　　本周北京共批准上市期房5016套，批准面积63.18万平方米，环比上周均有小幅下降，批准套数和批准面积分别下降15.70％和11.11％。交易量方面，住宅期房共成交1358套，成交面积14.65万平方米，环比上周分别上涨6.3％、减少4.0％。从价格来看，本周全市除近郊区外，其他城区商品房均价环比上周均有所上涨，其中内城区和远郊区相对比较稳定，外城区上涨9.74％，涨幅接近10个百分点；近郊区商品房均价出现较大幅度的下降，降幅为17.52％。

　　4、上海：成交量下降、单价小幅上涨

　　本周商品住宅成交面积24.79万平米，环比上周下降37.04％；住宅成交套数2313套，较上周下降39.59％；成交金额24.82亿元，环比减少32.0％；全市商品住宅成交均价10014元/平方米，环比上升7.9％，主要是内环以内价格上涨拉升了全市成交均价。总体来看，5月3日~6日为期4天的“五一假日楼市”房展会的销售情况并不理想，期间商品房成交269套，成交额近2.7亿元，显示居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。

　　三、上市公司最新公报及简评

　　1、万科A(000002)

　　公司公布1季度报告。1季度实现营业收入64亿元，同比增长55.6％；归属母公司净利润7.18亿元，同比增长17.3％；基本每股收益0.11元，全面摊薄净资产收益率2.41％。

　　平安观点1、公司1季度业绩低于我们预期，主要原因在于结算原因，去年同期结算的毛利率较高，本期结算项目包括利润率较低的上海华漕213号配套商品房，该项目结算面积和金额分别占比23.7％和12.7％，因此本期营业利润率同比减少3.6个百分点；此外财务费用大幅增长413％，占营业收入比率增加1.5个百分点，金额增加1.07亿元。

　　2、2008年1季度，公司实现销售面积114.5万平米、金额101.0亿元、均价8821元/平米，分别同比增长82.9％、119.1％、19.8％，销售收入主要来源珠三角及长三角，分别占33.1％、38％；1季度实现结算面积80.3万平米、结算收入62.9亿元、结算均价7833元/平米，分别同比增长51.5％、54.9％、2.3％。期末公司尚有319.0万平方米已售资源未竣工结算，签约金额合计约265.8亿元，占07年收入的74.8％。

　　3、1季度公司获取5个，建筑面积117.3万平米（万科权益面积65.1万平米），平均楼面地价2824元/平米。公司期末资产负债率66.5％，比07年末上升0.4个百分点，扣除预收账款后的资产负债率为56.6％，由于拿地较少，公司财务状况稳健。

　　4、预计2008、2009年每股收益为1.28元、1.98元，我们维持公司“强烈推荐”评级。

　　2、金地集团(600383)..公司公布1季度报告。1季度实现营业收入8.82亿元，同比增长14.9％；归属于母公司所有者净利润0.95亿元，同比增长9.1％；基本每股收益0.06元，同比增长20％；全面摊薄净资产收益率1.12％，同比减少1.73个百分点。

　　..平安观点1、08年1季度公司营业利润率为38.8％，同比增加6.2个百分点；期间费用率增加了8.5个百分点，增加额达到8812万元；08年1季度净利润10.8％，同比减少0.6个百分点，因此净利润增幅比营业收入增幅小的主要原因在于期间费用的增加。

　　2、2008年1季度公司累计销售面积23.8万平米，销售金额25.1亿元，销售均价10550元/平米，分别同比增长42.98％、63.37％、14.3％，虽然同比增长较多，但销售状况尚需进一步观察，1季度末已售未结金额53.7亿元，占07年收入的71.7％。

　　3、公司1季度末有息负债比07年末增加了56％，增加额达41.1亿元（其中公司债增加12亿元）；期末资产负债率71.4％，比07年末增加了7.8个百分点。

　　4、销售状况和现金流对公司开发进度和业绩影响非常大，受此影响2008年公司计划开竣工面积分别增长7％、63％。2007年公司在8个城市获取了14个项目，折合楼面地价3200元/平米，目前公司未结算的项目资源可供未来4～5年开发。预计公司2008、2009年期末股本计算的EPS分别为1.04元、1.56元，维持公司“推荐”评级。

　　3、华发股份(600325)

　　公司公布1季度报告。1季度公司实现营业收入6.8亿元，同比增长102.3％；归属于母公司股东的净利润1.22亿元，同比增长120.8％；基本每股收益0.19元，同比增长5.6％；全面摊薄净资产收益率5.93％，同比增加2.61个百分点。

　　平安观点1、08年1季度公司营业利润率36.4％，同比增加4.9个百分点；净利率达到18％，同比增加1.5个百分点，显示项目盈利能力有所上升。

　　2、期末资产负债率76.8％，扣除预收账款后的资产负债率只有62％，公司配股已经得到审核通过，财务状况良好。1季度末预售账款39.5亿元，比07年末增加17.4％，占08年预测结算收入的98.9％，公司08年业绩已经基本锁定。

　　3、总体上，我们认为珠海房地产市场具有长期的发展前景，公司拥有充足的优质项目资源，销售状况和资金链均比较良好，公司安全边际较高，因此，预计公司业绩在未来能实现持续快速的发展。

　　4、预计公司2008、2009年期末股本计算的每股收益分别为1.06元、1.65元，虽然公司基本面良好，但考虑到目前房地产市场的调整对珠海市场的可能影响，我们仍然维持公司“推荐”评级。

　　4、金融街(000402)

　　2008年1季度报告及2季度业绩预减公告。1季度公司实现营业收入7.74亿元，同比减少61.4％；归属于母公司股东的净利润0.70亿元，同比减少88％；基本每股收益0.05元，同比减少90.74％；全面摊薄净资产收益率0.49％，同比减少12.89个百分点。此外，公司预计08年上半年净利润将同比下降50％~90％。

　　平安观点

　　1、公司1季度业绩减少主要是由于去年同期确认F1写字楼19.6亿收入、商务地产在各季度间收入确认不均匀所致，因此2007年1季度公司净利润同比2006年1季度上升3000％~3100％（06年净利润0.14亿元）。本期营业利润率26.7％，同比下降7.4个百分点，主要是由于盈利水平高的商务地产在去年同期确认收入所致；本期销售费用增长了148.4％，主要原因是公司自持物业开业后产生宣传费用，导致销售费用较上年同期大幅增长。

　　2、近期公司已将金融街F3写字楼（金祺大厦）出售给光大银行，金额约23亿元，已经锁定08年41％的收入。此外本期末公司账面预售账款19.7亿元，比07年末增加了113.4％，占我们所作08年结算收入预测的34.9％。

　　3、2008年公司完成增发筹资82.8亿元，本期末资产负债率为43.6％，如果扣除预售账款则只有38.9％，公司资金链良好，项目资源按08年竣工40万平米计划估算十分充足。

　　4、公司“商务地产+自持物业+住宅开发”的模式已经形成，2008年公司以北京为核心在全国重点城市的成熟区域、核心地段拓展新的商务综合体项目；实现自持物业的稳定经营和提升盈利能力；加快住宅项目的开发销售，支持公司开发规模和效益的稳定增长。2008年除自持物业经营、出租物业租赁外，惠州金色海岸项目、天津津门津塔项目、北京其他开发项目和南昌紫金园后期将为2008年业绩来源提供保证。

　　5、我们按最新股本预计算2008、2009年每股收益为0.78元、1.13元，未来两年增长约45％，我们维持公司“强烈推荐”评级。

　　

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