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“金九”未至丨一窥龙头房企们的“余粮”

                                       

 来源 :中国网地产 | 作者: 隐在大拿下的无名

金秋已至,房地产的“金九”却没能如期到来。

9月份,全国一、二线城市楼市成交量环比8月份均无明显上涨现象,包括北京、南京、深圳、宁波和福州等典型城市的库存都有不同程度的上升。

对于房企来说,筹资、拿地、建房、销售是一个基本的盈利模式,销售状况的优劣,不仅决定了自己当前的排名,也决定了自己未来在行业的座次——有钱买面粉,才能有粮做面包。

一般来说,房企的土地储备是其未开发/未建/拟建与在建、完工未售的计容规划建筑面积,土地面积因未计算容积率所以无法对货值有所影响。总建筑面积大于规划建筑面积,权益面积则小于非权益面积。此外,还有将投资物业也纳入到储备范围中的房企,如华润和金茂,能带来稳定的投资收入但无法变为未来的销售额。

可以说,大部分房企,其未来的销售额都依赖于可售货值,但龙头房企们一年动辄两、三千万的开工面积在为它们带来大量的可售面积、预售额的同时,也快速消耗着它们的土地储备。

据国家统计局最新统计显示,2018年1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积747658万平方米,同比增长3.6%,增速比1-7月份提高0.6个百分点。其中,住宅施工面积515961万平方米,增长4.6%。房屋新开工面积133293万平方米,增长15.9%,增速提高1.5个百分点。其中,住宅新开工面积98307万平方米,增长19.7%。

在大调控背景下,拿地成本的提高与地块流出的减少,使得房企新增的土地存量显得至关重要。

但从……

此时,耳边仿佛响起葛优在《甲方乙方》里的奇怪腔调:“地主家也没有余粮啊!”

“金九”未至丨一窥龙头房企们的“余粮”-中国网地产

事实看来并非如此。

据统计,2018年1-8月份,房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增长15.6%,增速比1-7月份提高4.3个百分点;土地成交价款8177亿元,增长23.7%,增速提高1.8个百分点。

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以亿翰智库统计的2018年1-9月房企拿地面积、拿地金额、货值作为样本。

碧桂园以8952.4万平方米的新增土地储备一骑绝尘。除了保利以外,龙头房企们拿地都超过了3000万平方米大关。后起之秀新城在销售额飞速增长的同时,拿地面积亦达到了2500万平方米之上。在千亿房企中,金地的新增土储显然比同级别的同行们低了不少,似乎受到了销售额增长乏力的影响。

千亿之下,令人意外的是蓝光发展和融信中国,可谓两个极端——蓝光发展在前三季度内揽下1280万平方米的土储,近两个月更是拿下了542万平方米的土储。同时,蓝光只有252亿元的拿地成本,推测与其布局偏向三四线城市有关。

志在今年达成1200亿元销售额目标的融信,中期却未达成目标的50%。漫漫千亿路仿佛拉低了融信的扩张欲望,尽管其过去两年的土地储备完成了翻倍增长,但今年前三季度新增192.7万平方米的土储,不禁令人质疑融信增长规模的决心。

说回龙头房企。碧桂园前三季度的拿地金额为2323亿元,平均楼面价约合2595元/平方米。以布局三四线著名的碧桂园,其2018年前三季度的拿地均价在“六巨头”(碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地)中仅排在中位,拿地成本最低的是均价1403元/平方米的恒大,其次是每平方米1916元的绿地。后三位则分别是融创的3827元/平方米,万科的5429元/平方米,以及保利的6230元/平方米。

此外,碧桂园在中报内披露,公司已竣工未销售及已竣工已预售未交付的面积分别占土地储备的0.55%、0.49%,可谓优秀的去库存水平。碧桂园的高周转名不虚传。

恒大前三季度新增土地的均价甚至比中期披露的均价(1446元/平方米)还有所降低。从其中报观察可发现,恒大新增布局多位于强二线及热门三线城市,如:成都、杭州、重庆、无锡、烟台等。同时,恒大中期一二线城市土储占比68%,三线城市占比32%,说明布局并不“偏科”。

但是,恒大亦披露其一二线城市土储均价仅2092元/平方米。尽管平均值受绝对值影响较大,即会受到早前购入土地价格较低的影响,但亦侧面说明了恒大在一二线城市的拿地成本较低。可以推测的是,恒大可能在一二线城市的非热门、非中心区域拿地,亦不能排除恒大可能有作为大企业特殊的拿地优势。

绿地拿地成本较低的原因之一是其布局,另一个原因则是绿地投入到了高铁站项目的建设当中。从绿地的中报披露可知一二:“准确把握市场的结构性变化,重点围绕快速成长的高铁站项目和快速周转的三四线城市项目。”

绿地获得的高铁站项目占其中期新增项目的30%,同时这些高铁站项目多位于二三城市,如安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙等。可以推测是拉低拿地成本的重要原因之一。

融创在2018年中期称要继续坚持上半年的谨慎拿地策略,高拿地标准与控制规模并行。同时预测到,“预计土地市场随着调控政策的延续及流动性的持续收紧,整体土地价格将会逐步回落,趋向合理,同时并购市场也将会有较多的机会出现。”

融创确实做到了这一点。2017年中期,融创新增3023万平方米的土储,并称已经大幅减少拿地速度;2018年中期,融创新增2920万平方米,拿地面积进一步下跌;7-9月,融创新增158万平方米土储,拿地速度持续放缓。

看似与融创一同刹车的,还有保利。保利8月份的销售额同比增长仅19.9%,结合其更名新闻,一时间保利销售刹车、去地产化的传闻不胫而走。

然而事实并非如此,保利9月的销售额同比增长了67.7%。在销售成功回勇的同时,保利还在7-9月拿下了575万平方米的土储。不过,因为保利偏向一二线城市的布局策略,前三季度的拿地成本较高,仅在武汉拿下的4个项目就需要其支付土地价款45.7亿元。同时,亦可从保利2017年的拓展金额管中窥豹:2017年前三季度一二线城市拓展金额占比为78.9%,2017年全年这个数字为82.0%。

与保利相似的是万科,且万科的偏向更为明显:其2017年前三季度一二线城市拓展金额占比为91.6%,2017年全年这个数字为90.0%。相较于去年全年7908元/平方米的均价来看,万科今年的土地成本降低了不少,这也与较多的合作项目不无关系——据中报披露,万科中期90.8%的新增项目为合作项目。

此外值得关注的是,一周之前万科拟斥资32.34亿元收购华夏幸福多个环京项目。交易完成后,将由万科负责目标项目的运作和经营管理。目标公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约34万平方米,均为住宅用地。但是,环京地区的限购不容忽视,受损程度在将来相当长的时间内都会存在。

金秋之后,寒冬来临。庞大的船身难以掉头,飞驰带来的惯性不能急刹。龙头房企们有着不同的开发与拿地节奏,过冬的“粮食”储备够了,但增量与存量的关系依然是不变的话题。如何再进一步,还需它们在产品力、成本控制与项目管理上进行研究与升级。

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