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2026年的“五一”假期前，国内楼市在短短数日内迎来一轮罕见的政策密集释放。4月28日，中共中央政治局会议时隔一年再次明确提出“努力稳定房地产市场”。此后不到48小时，深圳、广州、天津三座重点城市接连落地新一轮楼市优化政策，武汉随后于4月30日晚间发布“汉七条”新政，湛江、惠州、惠阳等城市亦同步推出购房补贴措施。几乎在同一时间窗口，上海二手房市场录得28742套的月度网签量——创下近十年4月单月成交最高纪录。

政策落地与市场活跃的信号在同一时间窗口交汇，烘托出近期房地产市场最核心的观察命题：2026年“五一”假期之后，中国楼市将走向何处？一方面，政策的集中加码正在为市场注入新的支撑逻辑；另一方面，全国整体市场仍处于筑底过程，成交数据的分化特征依然明显。 市场能否将“金三银四”的恢复信号延续为全年持续向好的趋势，将成为二季度最为关键的观察指标。

上海领跑，“存量”市场已率先走出复苏周期

在各大一线城市中，上海二手房市场的表现最为突出。2026年1—2月，上海二手住宅成交占全市住宅总成交面积的比例已达到69.62%。3月，上海二手商品房成交3.1万套，创近五年新高；4月成交量虽较3月的3.12万套略有回落，但网签达28742套，同比大涨22.3%，超越2019年4月的2.71万套，刷新了近十年4月单月成交的最高纪录。

4月30天中有8个交易日网签突破千套，4月11日以1632套创下近五年单日成交峰值。“金三银四”累计成交约5.92万套，在近十年中排名第二，仅次于2021年的6.59万套。

从成交结构看，上海二手房市场呈现“刚需托底、改善缓步复苏”的格局，总价200万元至400万元的刚需房源占据市场主流份额，500万元以上改善型房源成交有所回升但幅度有限。58安居客研究院分院院长张波分析指出，2.87万套的网签量打破近十年4月成交纪录，说明上海二手房市场已显著修复，信心正在持续提升。春节后上海推出的楼市放松政策是最直接的原因，直接降低购房门槛与成本，释放了积压的刚需与改善需求。

上海作为全国二手房成交的“风向标”城市，其市场修复轨迹对未来重点城市楼市走势具有较强的参考价值。

三大一线城市背对背推新政，政策工具箱全面启动

紧随政治局会议的表态，深圳、广州、天津三大城市在4月29日至30日期间密集出台楼市新政。三城政策的共同逻辑是“差异化调控”——针对不同群体、不同区域、不同需求分别施策——但其着力点各有侧重。

深圳政策的核心是“定向松绑核心区限购+公积金加码”。 4月29日晚间，深圳市住建局印发通知，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内，深户家庭可在核心区购买第三套房，连续缴纳社保或个税满1年的非深户家庭可买二套房；持有居住证的无社保非深户家庭，也可在核心区购买1套商品住房，无需社保条件。公积金方面，基础额度从个人60万元、家庭110万元分别提至70万元和130万元；首套房上浮比例从40%提高至60%，新增初婚初育家庭上浮50%，二孩及以上家庭从50%提高至70%，最高可叠加至个人189万元、家庭351万元。9月份，深圳曾全面放开非核心区限购，此次政策则是向核心区域的精细化渗透，形成了“非核心区放开+核心区渐进松绑”的梯次调控格局。

广州政策的着力点是“公积金大幅提额+‘卖旧买新’财政补贴+房票扩围”。 公积金方面，个人贷款最高额度提升至100万元，两人及以上共同申请最高额度提高至200万元，叠加多子女家庭和“好房子”等条件后最高可贷360万元。在置换链条上，广州发放“卖旧买新”专项补贴，贷款总额的1%，单套最高3万元，总规模2亿元，是近年来一线城市为数不多直接以财政资金补贴购房者的措施之一。政策还拓展房票适用范围，从住宅征收扩展至商业、办公等物业，推动房票“跨区使用、全市通用”，并支持国企市场化收购二手住宅用作保障性住房。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，广州的公积金贷款额度提升后，两人最高200万元、叠加后最高360万元的额度已可覆盖绝大部分房屋总价，公积金贷款利率比商业贷款低约100个基点，政策降低购房门槛和成本的效应非常直接。

天津政策的侧重点是“人才补贴+存量盘活+积分落户”。 新政允许各区面向各类人才、新市民、青年人和应届大学毕业生发放购房补贴或租房补贴；同时将换购住房个税退税政策延期至2027年底，盘活存量方面鼓励国企收购存量商品房用作保障性住房、人才房等用途，并给予住房租赁税收优惠、土地不补缴价款等政策支持。

业内专家表示，“五一”假期前重点城市政策响应速度明显加快，密集出台且方向明确，是对努力稳定房地产市场信号的有力回应。

政策传导的关联关节：疏通“置换堵点”

深圳、广州、天津三城新政在各自着力点上殊途不同，但一个共同的优先指向引人注目——疏通置换链条。

广州直接以财政补贴的方式降低购房者换房成本。2026年一季度，广州新房套均成交总价约332万元，二手房约249万元。贷款总额1%即3.3万元左右的补贴，虽然绝对金额不大，但对一线城市购房者而言，相当于覆盖了部分交易税费和中介成本，能够缓解“先卖后买”过程中的资金周转压力。与此同时，广州还支持国企市场化收购二手住宅，为业主提供快速置换通道，意在打破“旧房卖不掉、新房买不了”的僵局。

天津以个税退税和积分落户政策为核心，降低置换周期成本的同时，以落户政策叠加优惠，从“卖一”到“买一”均设计了政策衔接。深圳虽未直接发放置换补贴，但核心区限购放开后，存量房业主置换到核心区的能力直接受益，公积金大幅提额也降低了补足贷款差额的资金压力。

专家认为，要引导存量与增量政策执行形成合力，将当前的点状复苏逐步引导为面状企稳。而打通置换链条正是当前“存量与增量协同”的核心病症所在——只有让存量房的流动性充分释放，新房市场的改善性需求才能有效转化为实际成交。

一季度筑底与节后走向：政策与市场的协同考验

一季度全国房地产数据勾勒出一张仍处于调整通道但仍存乐观因素的图形。

中指研究院监测数据显示，一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平方米，同比下降10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，降幅较1—2月有所收窄。二手房方面，重点30城二手住宅成交41.8万套，同比下降3.8%，但3月上海、北京成交量均实现同比增长，反映了核心城市的率先回暖。中指研究院认为，受2025年市场热度逐季回落的基数效应影响，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整体市场仍处筑底期，分化特征预计将持续深化。

在政策端，一季度全国已有超100省市出台稳楼市政策约160条。3月以来市场销售出现边际改善，4月上半月北京、上海等核心城市楼市修复延续。中指研究院表示，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，二季度核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑；同时，在挂牌量趋稳背景下，二手房价格跌幅有望维持在窄幅区间，但要实现“止跌”，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同推动。

多位业内人士认为，当前楼市核心矛盾已从“有没有需求”转向“有没有信心”。从上海近两个月的二手房成交数据看，刚需群体的入市意愿在政策推动下已有明显提升，但中长期看，居民收入预期和市场信心的恢复仍需更长时间。马光远提出，房地产市场大概率已经跌不动了，这不意味着房价会暴涨，而是说明该挤的水分已基本挤完。不过，“跌不动”和“能上涨”之间的距离，仍需要通过持续的政策支持和微观市场主体的心态修复来弥合。

金透评论：市场拐点已在交汇处，但挑战才刚刚开始

纵观2026年一季度和“五一”前的政策窗口，房地产市场正在经历一个关键的“缓冲期”：一方面，核心城市的二手房市场已出现阶段性企稳甚至加速回暖的信号；另一方面，全国新房市场整体仍在筑底通道，风险尚未完全出清。政策力度空前，方向明确，但真正考验其成色的时刻才刚刚开始——政策落地后的市场反馈，将决定“金三银四”的成交热度能否转化为全年的持续性回暖。

上海二手房创十年4月纪录说明，存量市场的修复正从点状向面状演进，对全国其他核心城市的市场预期具备正向影响效果。深圳通过放开核心区限购、提升公积金贷款额度和覆盖面，直击改善性需求的“资格”与“资金”双重门槛。广州创新性地以财政贴息方式撬动二手房置换链条，其政策设计的创新性对于后续城市具有示范效应。天津则将人才引进、存量盘活和购房支持有机结合，形成“以人促需、以租代购”的政策闭环。

展望“五一”后，市场走势将取决于以下三个关键变量：一是4月成交翘尾能否在5月衔接并延续——“五一”假期居民出游热度或将短期冲击交易量，但政策效应仍有滞后释放期；二是核心城市二手房价格能否企稳，居民预期修复能否跟上市场成交量的恢复节奏；三是三四线城市能否紧随核心城市的回暖步伐，避免区域分化拉大带来的市场断层。

中指研究院指出，4月市场修复的延续性尤为关键，若核心城市热度能够保持，将有助于改善市场预期，为全年市场平稳运行奠定更好基础。从目前政策密度和市场反馈来看，二季度楼市有望在存量与增量政策协同作用下维持一定活跃度，但在收入预期实质性改善之前走出全面反转行情的条件尚不充分。

政策方向已明，市场拐点已在交汇处——但真正的挑战才刚刚开始。未来几个月的市场数据将决定此轮政策周期的究竟是助推楼市稳定健康发展的有效推力，还是只是短暂的情绪修复。