理发师陈志南跟朋友合伙在北京三里屯SOHO开理发店已经七八年了。身处三里屯这个著名的潮流之地，他不仅是时尚潮流的追随者和创造者，也亲历了这个大型商业综合体租金的起落。他周围的店铺以小面积为主，经营种类繁多，除了理发店，还有美甲店、修眉店、宠物店、服装店、奶茶店、小型超市等。理发店周边的租客已经换过很多，时常有空置店铺。对陈志南来说，房租是最主要的支出，再加上人工、水电等费用，成本不低。

　　在电商冲击下，一边是租金带来的高成本，再加上疫情影响，不难想象实体店铺经营者们的压力。位于北京宣武门的一家百货商场几年前曾繁盛一时，名牌店铺和专柜林立，如今已经冷冷清清。

　　仍有不少实体商业人气很旺。特别是到了节假日，地下停车竟然一位难求。尽管外卖让在家吃饭越来越便利，每到饭点，在餐厅外面等位的食客仍然排队。互联网技术给实体商业带来的当然不完全是冲击，还有各种自主操作的便利和趣味。有了互联网，人们能在家中享受各种便捷，但实体商业带来的体验不可或缺，这成就了大型商业综合体的繁荣。

　　租金涨跌在一定程度上反映商业地产的景气程度，从数据上看，购物中心的表现好过商业街。根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升，涨幅与上半年基本持平。

　　一二线城市众多购物中心新开业和奢侈品商场的开业，都彰显了商业地产的发展潜力。有关数据显示，2021年我国个人奢侈品市场实现36%增长，总额逾4700亿元人民币。知名奢侈品商店SKP分别于2021年5月宣布落户武汉以及12月在杭州举行开工仪式。从长远看，促进消费、扩大内需是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产将蕴含巨大发展空间。2021年，商务部提出，用5年至10年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。

　　对于很多大城市而言，新增商业地产项目有限的背景下，以存量化改造为主要内容的城市更新也将助商业地产发展一臂之力。北京市提出鼓励传统商圈围绕产业结构调整、商业业态优化、空间品质提升、营销模式创新、区域品牌塑造、管理服务精细、开放水平提高等进行全方位改造升级，到2025年，完成22个商圈改造升级。

　　如果大型城市商业综合体更体现大而全，深入社区的小便利店则可以做到小而美。不难发现，有不少知名连锁品牌开始加快社区便利店的布局。未来，在社区生活便利化程度日益提升的大趋势下，不仅是便利店，洗衣、养老、托幼等商户对于小区周边店铺的租赁需求也可能随之增多。

　　值得注意的是，同商品住房市场的发展一样，商业地产的发展在不同城市差异也十分明显，须根据一地人口数量和消费能力因城施策。商业地产的发展固然会对城市综合发展特别是在带动消费中发挥重要作用，而一旦脱离实际盲目上马，供给过剩，也会造成大量空置以及资源浪费。

　　对于大型商业综合体而言，消费需求的多样化和商业供给端的同质化，给商业地产转型升级带来了较大的压力，大型商业综合体应将消费需求掌握得更加透彻，寻求差异化发展路径。关于临街小商铺和门面房，常常有人发问，某一座城市的商铺还能买吗？商铺有强烈的投资属性，不要说在同一座城市，就是同一条街或同一个商圈，不同位置、不同朝向的商铺，在租金、人气等方面的表现都有可能完全不同。如今大家常说，一铺养三代的时代已经过去。对于仍然希望通过买商铺实现资产保值增值的投资者而言，恐怕不少人还是会送上那句老话——投资有风险，入手须谨慎。（本文来源：经济日报 作者：亢舒）