王丽新

　　近日，保利发展、融创中国等多家头部房企不再“大秀”销售规模，而是晒起了“保交楼”成绩单。这是在各方共同努力下，“保交楼”工作取得阶段性成果的一个侧影。

　　据克而瑞研究中心对32个典型城市290个前期停工项目进行调研发现，截至2022年年底，一半以上已复工。另有统计数据显示，2022年竣工交付榜的TOP50房企，总交付面积超过4.8亿平方米，占全年竣工规模的七成以上，累计交付超400万套。

　　这无疑是稳楼市预期的好消息，值得肯定，但压力仍在。在笔者看来，2023年仍需以“保交楼”为首要任务，加速推进复工及交付工作，修复房地产市场信任链。

　　利用剩余货值来盘活项目销售，把回笼资金最后用于项目建设及交付上，是攻克“保交楼”重任的核心逻辑。从多数项目停工影响交付成因来看，主要是预售资金被违规挪用与开发商现金流断裂，本质上是开发商短期“缺钱”所导致的。

　　从资金端而言，仍需进一步从源头入手，扫清债务纠纷，解决资金不足问题。从实操层面来看，当下已有多种措施并行。一是将楼盘从出险企业中剥离出来，阻隔“保交楼”项目风险和集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产开发贷款平稳有序投放；二是设立地方专项纾困基金，与地方国企或城投平台以及代建企业合作，让有开发能力的企业参与建设；三是积极争取政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付项目建设交付。

　　从政策端而言，仍需地方责任主体牵头协调开发商、金融机构、行业上下游相关方谈判，甚至精细到“因盘施策”。成因虽大致相同，但停工烂尾项目施工程度、销售进度以及背后债务债权关系却千差万别，“一刀切”式扶持难以抽丁拔楔。在资金监管方面，多地政府已经成立房地产问题项目风险化解处置小组，跟进停工项目建设进度，当多方谈判达成一致后，对项目账户资金封闭式管理；在政策调整方面，部分城市会根据施工进度返未动工项目土地出让金，同时优化预售资金监管，对出险项目实施差异化管理……接下来，可以采取优先支付工程款、资金纾困、退房等“一盘一策”方式解决问题，为“保交楼”护航。

　　从购房者而言，要谨防开发商为“保交楼”使出减配套路。作为“保交楼”的主体，房企迎来“交付力”大考，但不意味着可以兑水、减配。相反，房企需从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化流程。当下，“保交楼”已成为房企的第一要务，开发商当重拾工匠精神，抓住机会谨慎对待。

　　2023年是“保交楼”的关键节点，相关方仍需努力。可以预见的是，随着“保交楼”工作如期推进，政策利好持续释放，购房者置业信心将得到修复，行业资产负债状况改善可期，房地产市场有望形成稳健发展新格局。