押品作为商业银行主要的信用风险缓释手段，初始及后续的价值评估对信贷业务的风险识别、防范和资产质量管理具有重要的意义。而作为商业银行主要押品的房地产资产，其估值一般高度依赖于第三方评估机构，商业银行自身因未设立专业的评估团队或配置专业的评估人员，往往不能发现原始估值存在的风险。因此，建立健全商业银行押品动态内部评估及风险防范机制就尤为重要。为提高评估效率，真实反映押品价值，合理确定授信额度，提高主动风险管理能力,2023年以来，无锡农商银行在对房地产评估公司实施准入制度、抵押资产评估由总行统一管理的基础上，建立押品内部评估机制，制定了工业地产内部评估方案、个人住宅类房产内部评估方案，针对部分押品通过内部评估确定抵押价值。

       一、组建专业化内部评估队伍。在该行信贷管理部下设专门的内部评估小组，由专职人员遵循客观公正、科学性及审慎性原则，以实际资料为基础，认真调查研究，实地查勘，审慎估算，确定合理的押品内部认定价值。

       二、确定内评范围及实施方案。按照现有押品种类，将内部评估大致分为工业地产类和个人住宅类。针对个人住宅类，由营销人员将拟估值的房地产押品具体信息录入信贷系统，由系统根据房地产押品的特征数据，运用在线数据进行线上估值，确定相应的房地产押品贷前估值。针对工业地产，结合行业标准，在参考评估公司提供的国有出让工业用地市场价格及不同类型厂房重置价格的基础上，依据不同地区工业土地的供求状况、土地性质、出让方式等确定国有出让工业用地内部评估指导价、全新标准厂房重置指导价及因素修正体系，采用重置成本法，通过相关因素修正，确定工业地产内部评估价值。

       三、实施全流程押品估值管理。按照现行信贷业务流程，将房地产押品内部评估流程分为贷前评估、贷中及贷后重估三个部分。贷前评估，个人住宅类主要依托线上估值，工业地产类采用内部评估小组与外部评估机构评估相结合的模式，其他资产类由外部评估机构评估；贷中及贷后流程由内部评估小组依据外部数据，结合房地产市场状况、业务品种及押品状况等因素综合考虑，动态进行押品价值调整，必要时委托评估公司进行重估。

       通过建立内部评估机制，该行有效提高了评估效率，节省了业务外部评估费用，创造了经济效益。自启动内部评估工作以来，该行已开展押品内评业务38笔、节省费用约35万元。同时，一定程度上改变了该行抵押资产价值认定高度依赖第三方评估机构的情形，真正发挥岗位的专业作用，提升主动风险管理能力，有效防范押品系统性风险。

（无锡农商银行  胡俊、杨程）