近日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出四方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。同日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，从六方面进一步提升REITs项目申报推荐质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。

　　自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。据证监会有关负责人介绍，截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。

　　此次两个《通知》最大的亮点在于，明确将消费基础设施资产纳入REITs试点范围。提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时要求，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

　　“公募REITs试点范围拓展至消费基础设施领域，将对扩大内需、提振消费起到积极作用。”中信证券首席经济学家明明表示，线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻，将相关消费类基础设施纳入试点范围，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间进而增加居民消费。对于REITs市场而言，新类型REITs的发行上市能够推动市场持续扩容增类，丰富投资者可投标的，推动REITs发展行稳致远。

　　在项目收益率方面，此次分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

　　业内认为，项目收益率的微调有助于推动更多资产满足申报条件，能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。“产权类REITs的净现金流分派率原则上不低于3.8%，较历史要求降低了0.2个百分点，却仍高于当前上市的产权类REITs市值对应当年度预期现金分派率水平，增加了可能准入市场的优质产权类资产数量。”中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪分析，同时，监管部门改以基金存续期IRR为原则要求经营权类项目，适当考虑了经营性类项目期末残值低的现实。

　　为落实中央“房住不炒”要求，此次充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。“各地保障性租赁住房的总体规模偏小，将保障性租赁住房的最低首发评估净值要求下调到8亿元，有助于更多保障性租赁住房项目登陆市场。”明明表示。

　　值得一提的是，此次还切实提高了项目申报推荐效率。国家发展改革委优化项目推荐流程，明确将在5个工作日内做出受理或不予受理反馈，在项目正式受理3个月内完成项目推荐。证监会进一步完善审核注册机制，优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。明明表示，对REITs发行的全生命周期做出相应指导和要求，有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持，进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。

　　“在各方共同努力下，初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。”证监会有关负责人表示，下一步，证监会将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。