首席金融洞察 | 庄严   版权图片 | 微摄

2025年的房地产市场数据，勾勒出一条清晰的下行曲线。央行数据显示，2025年末全国个人住房贷款余额为37.01万亿元，同比下降1.8%，全年净减少6768亿元。

支撑起中国二十年房地产黄金时代的几大支柱——人口增长、城市化进程加速、大规模造城运动——均已进入下行通道。经济学家黄奇帆在近期公开演讲中指出：“在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。”

房贷余额连续三年下降，六大行告别“6万亿时代”

作为房贷发放的主力军，国有六大行的数据尤为引人关注。截至2025年末，六大行存量个人房贷总额约为24.48万亿元，较上一年减少约0.71万亿元。2024年六大行个人住房贷款减少0.62万亿元，2025年降幅进一步扩大。

自2022年底六大行房贷余额创历史新高后，这一数据已连续三年下滑。建设银行和工商银行这两家“房贷大户”，在2025年均告别了“6万亿元时代”，余额分别降至5.99万亿元和5.88万亿元。六大行个人住房贷款余额均跌破6万亿元大关，标志着以规模扩张为特征的“房贷资产时代”已经落幕。

值得一提的是，股份制银行和城商行2025年个人房贷投放有所增加，部分对冲了六大行的缩水。这意味着银行个人房贷正进入精细化竞争阶段，而非总量的整体扩张。

供需两端同步萎缩，楼市“小阳春”难改长期趋势

从需求端看，2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%。住宅销售面积和销售额分别下降9.2%和13.0%。全年商品房销售额自2021年的18万亿元高点，已腰斩近半。

从供给端看，2025年全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。住宅投资63514亿元，下降16.3%。全年新开工面积同比下降20.4%，反映出房企对市场前景的谨慎判断。

截至2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%。在销售持续下滑的背景下，库存压力仍在累积。

清华大学两位学者的研究测算表明，2026至2030年的新增住房需求将从历史高峰大幅回落50%以上，这一趋势为房地产市场的长期调整提供了定量依据。

结构性拐点已至，旧模式难以为继

经济学家黄奇帆将中国城市化分为两个阶段：1.0版本是1980年至2020年，推动4亿多农民进城落户；2.0版本则是进一步推动户籍人口城市化率从48%提升至78%。

他指出，当前城市面临的是开发商一手房库存积压的问题。政府可以低价收购这些库存，转作农民进城落户的保障房，既化解楼市库存，又为新市民解决住房问题——这是一举两得的战略路径。

中央明确的城乡融合战略目标是到2040年，户籍人口城市化率力争达到78%。这意味着未来十五年的房地产发展逻辑，将从“增量扩张”转向“存量优化”。

新开工面积持续萎缩，意味着房地产开发企业的投资意愿和能力正在系统性收缩。清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，当前新增需求需对冲市场存量空置的影响，实际有效需求规模面临结构性调整。

银行积极寻找增量，个人住房贷款有望在2026年实现正增长

交通银行副行长周万阜在业绩发布会上表示，今年3月份以来按揭贷款的进件量明显上升，若这一态势得以延续，个人住房贷款余额有望逐步走出负增长、实现正增长。建设银行行长张毅也表示，要把握房地产市场结构性机遇，因城施策完善一手房、二手房策略打法，巩固个人住房金融服务市场竞争力。

多家银行高管释放积极信号的背后，是银行正积极寻找个人住房贷款的增量空间。2026年一季度楼市出现“小阳春”，以一线城市的二手房市场为主要复苏推动力量，或带动房贷申请量提升。但从长期看，个人住房贷款的增量空间已经大幅收窄。全国个人住房贷款余额已连续三年下降，即便2026年实现正增长，也很难重回此前的增长轨道。

分析与评论

中国金融网董事长何世红指出，全国个人住房贷款余额连续三年下降，六大行房贷总额从2022年的历史高点一路下滑，2025年降幅进一步扩大。这组数据清晰表明，以房贷规模持续扩张为标志的房地产时代，已经不可逆转地结束了。

支撑旧时代的三根支柱——人口增长见顶、快速城市化阶段结束、大规模造城运动停止——均已明显转弱。清华大学吴璟和徐曼迪两位学者的研究测算显示，2026至2030年的新增住房需求较历史高峰将减少50%以上。

对普通家庭而言，这意味着购房逻辑的根本改变。过去二十年“买房就能增值”的预期，已被持续调整的市场现实所取代。黄奇帆的判断提供了一个清晰的参照：未来房地产将集聚在省会城市、都市圈中小城市和城市群中的大中型城市等少数区域，而不是四处开花。

对宏观经济而言，房地产投资持续下降、土地出让收入减少、上下游产业链需求萎缩，意味着经济结构转型已进入不可逆的深水区。短期政策能够在边际上稳定市场，但难以逆转结构性的下行趋势。

对金融机构而言，个人房贷这一曾经最安全的资产，正面临存量缩水、收益下降的双重压力。银行必须寻找新的增长点，从科技金融、绿色金融、普惠金融等新兴赛道中培育新的信贷增长极。

中国高房价时代已经结束，房地产大规模增量扩张的时代已经成为历史。这不是“崩盘”的开始，而是从增量扩张到存量优化的范式转换——一个全新的、以质量和服务为核心的房地产时代，正在到来。