文 | 金透财经 何界   版权图片 | 微摄

2026年一季度，中国房地产市场交出了一份“整体仍显乏力、内部结构分化”的成绩单。国家统计局4月16日发布的数据显示，1—3月份全国房地产开发投资同比下降11.2%，房屋新开工面积下降20.3%，新建商品房销售面积和销售额仍分别下降10.4%和16.7%。与此同时，一线城市二手房价格环比由降转涨，北京、上海等热点城市二手房成交量显著放大，呈现出“新房复苏缓慢、二手房率先回暖”的分化格局。这种“冰火两重天”的局面，折射出房地产市场正处于深度调整中的关键转折期。

开发投资与供给端：全面收缩，房企仍在“缩表”

从供给端看，一季度房地产开发投资延续下行态势。1—3月份，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份扩大0.1个百分点。其中，住宅投资13531亿元，下降11.0%，降幅扩大0.3个百分点。投资端未见止跌迹象，表明房企整体仍处于收缩和去杠杆阶段。

施工与新开工同步走弱。1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积541737万平方米，同比下降11.7%；住宅施工面积375465万平方米，下降12.1%。房屋新开工面积10373万平方米，同比下降20.3%；住宅新开工面积7420万平方米，下降22.0%。房屋竣工面积9789万平方米，下降25.0%；住宅竣工面积6983万平方米，下降26.5%。新开工面积降幅超过两成，意味着未来一段时间的供应增量将持续收缩；竣工面积降幅更大，反映出部分项目施工进度滞后或资金链紧张。

新房销售：降幅收窄但仍在低位，复苏动能偏弱

1—3月份，新建商品房销售面积19525万平方米，同比下降10.4%，降幅比1—2月份收窄3.1个百分点；新建商品房销售额17262亿元，下降16.7%，降幅收窄3.5个百分点。其中，住宅销售面积下降13.1%，住宅销售额下降18.5%。虽然降幅有所收窄，但绝对降幅仍达两位数，新房市场的复苏力度明显偏弱。

价格方面，分化特征显著。根据国家统计局数据，3月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，其中北京环比持平，上海、广州和深圳分别上涨。但二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅与上月相同。70个大中城市中，价格环比上涨的城市有所增加，但多数城市仍处于下跌通道。

商品房待售面积仍处高位。3月末，商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面积59012万平方米，下降1.8%。待售面积总量未见明显下降，去库存压力依然较大。

二手房市场：一线城市率先回暖，成交量价齐升

与新房市场的缓慢复苏形成对比，二手房市场在一线城市出现了明确的回暖迹象。

价格方面，3月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。北京、上海、广州、深圳四城二手房价格全部环比上涨，涨幅分别为0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。这是自2023年以来首次出现一线城市二手房价格全线环比上涨。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，但降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

成交量方面，热点城市表现尤为突出。据北京市住建委网签数据，3月份北京二手住房网签规模达到19886套，比2月份增长144.6%，网签规模为近15个月以来最高水平。截至4月15日，北京4月二手房网签已达8041套，本月成交量有望继续稳定在1.5万套以上。据上海房产交易中心数据，4月11日上海二手房（含商业）单日网签成交量达1632套，创5年来单日新高；3月份上海二手房成交量不仅比去年3月增长6%，更较今年1月大幅增长37%。杭州3月二手房成交9359套，比2月上涨178%；宁波上涨约154%；成都、合肥、青岛、扬州、烟台等城市二手房成交量均较上月有较大幅度上涨。

业内专家分析认为，北上广深全线回升成为全国市场企稳的强烈信号。二手房找房占比连续9个月上升至74.8%，创近一年新高，刚需向二手房集中趋势清晰。市场正从“以价换量”向“价稳量升”过渡。

房企资金链：到位资金继续下降，个人按揭贷款大降逾三成

销售端的微弱回暖尚未有效传导至房企资金端。1—3月份，房地产开发企业到位资金20524亿元，同比下降17.3%。其中，国内贷款3419亿元，下降23.7%；自筹资金7762亿元，下降5.3%；定金及预收款5858亿元，下降20.1%；个人按揭贷款2204亿元，下降34.6%。个人按揭贷款降幅超过三分之一，反映出银行对房贷投放仍偏谨慎，同时也与新房销售低迷直接相关。

资金压力下，房企“以价换量”维持现金流仍是主流策略。新房价格难以普遍上涨，也在一定程度上解释了为何新房市场复苏慢于二手房——二手房业主可以灵活调价促成交易，而新房受制于成本和利润约束，降价空间相对有限。

分析与评论

第一，房地产市场整体仍处于深度调整期，但调整的结构特征正在发生变化。 开发投资、新开工、竣工等供给端指标全线两位数下降，表明行业“缩表”尚未结束。新房销售面积和销售额虽降幅收窄，但同比仍下降10%以上，复苏力度远弱于市场预期。这种“供给收缩、需求弱复苏”的组合，意味着行业出清仍在进行中。

第二，二手房率先回暖是积极信号，但其传导效应有待观察。 一线城市二手房量价齐升，表明刚性需求和改善性需求正在入场。二手房交易活跃有助于“卖旧换新”链条的打通，理论上可为新房市场输送客源。但3月份个人按揭贷款同比下降34.6%，说明从二手房成交到新房按揭的传导并不顺畅。购房者卖掉旧房后是否立即购买新房，取决于对房价预期和收入信心。若预期偏弱，资金可能转为储蓄或流向其他领域。

第三，市场分化加剧，“好房子”与“普通房子”的价差可能拉大。 一线城市和部分二线城市的核心区域率先企稳，而三四线城市仍面临较大去化压力。这种分化是市场成熟的必然结果。中指研究院数据显示，3月份部分房企通过打造高性价比产品和“好房子”实现了销售增长，表明品质和区位正成为决定项目成败的关键因素。

第四，政策仍需持续发力，稳定市场预期。 当前二手房回暖主要得益于前期政策宽松（如上海“沪七条”优化限购、降低交易成本）和积压需求的释放。但要让新房市场真正走出低谷，还需要在房企融资、居民购房成本、保交楼等方面给予更有力的支持。经济日报指出，“各地将继续着力稳定房地产市场，推动房地产高质量发展，市场供需关系将逐步趋于平衡”。短期内，新房市场的修复速度将取决于宏观经济回暖程度和居民收入预期的改善。

第五，展望二季度，市场有望延续“二手房稳、新房筑底”的格局。 58安居客研究院认为，本轮“小阳春”有望延续至5月。但需要看到，当前的回暖具有明显的城市层级和产品类型分化特征，并非全面反转。三四线城市及非核心区域的压力依然较大。全年房地产市场能否真正企稳，仍有待观察后续政策的落地效果和宏观经济的整体走向。

总体而言，2026年一季度房地产市场呈现“整体乏力、内部分化”的特征。新房复苏缓慢，投资、新开工等先行指标仍在探底；二手房在一线城市率先回暖，成为市场为数不多的亮点。这种分化格局提示我们，房地产市场的修复将是一个漫长且不均衡的过程。对于政策制定者而言，需要继续精准施策，既要稳住需求端信心，也要化解供给端风险；对于市场参与者而言，需要理性看待结构性机会，避免对全面反弹的过度预期。