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在国家统计局一季度数据公布的一周后，楼市小阳春的讨论此起彼伏。但银行业的财报却揭示了另一番图景：截至2025年末，六大行个人住房贷款余额合计约25.07万亿元，较2024年减少6931亿元，同比下降2.69%。这已是六大行房贷余额连续第三年负增长，较2022年的高点累计减少1.88万亿元。与规模收缩相伴而来的，是房贷不良率的普遍抬头——交通银行和工商银行的个人房贷不良率双双突破1%关口，分别达到1.01%和1.06%。

几千亿房贷从银行账面上消失，有人提前还贷，有人断供离场。在楼市企稳的宏大叙事之下，银行账本上的另一面，正在被更多眼睛审视。

信贷之变：三年少了1.9万亿，两大行不良率破1

2020年至2021年，六大行房贷规模仍保持两位数增长，是房地产单边上涨时代的最后余温。2022年成为转折点，当年六大行房贷余额达到约26.95万亿元的历史高点后，增速急速下滑至1.78%。此后三年，房贷余额连续负增长，降速逐年扩大：2023年下降1.92%，2024年下降2.52%，2025年下降2.69%。截至2025年末，六大行合计房贷余额已较高点减少了约1.88万亿元，仅建设银行和工商银行两家就分别降至5.99万亿元和5.88万亿元，工商银行全年房贷余额减少超2000亿元。

规模收缩的同时，资产质量也在承压。截至2025年末，交通银行和工商银行的个人房贷不良率均突破1%，分别为1.01%和1.06%，较上年末分别提高0.43个百分点和0.33个百分点。农业银行、建设银行、邮储银行、招商银行的个人房贷不良率也均有小幅上升。招商银行首席风险官徐明杰在业绩发布会上坦言，今年零售信贷全市场的风险仍处在上升期。苏商银行特约研究员薛洪言分析指出，这一结构性变化的背后，既有新增房贷需求疲软——商品房销售面积和销售额持续下滑、居民中长期贷款新增额处于低位；也有存量贷款加速流失——部分居民在利率下行周期选择提前还款以降低利息负担，正常的还本付息也在新发放贷款不足以覆盖时自然拉低余额。

断供之困：法拍房129.56万套创新高，零售风险高位释放

断供者的数量，在法拍房数据中找到了呼应。2025年，全国法拍房挂牌量达到129.56万套，同比增幅16.41%，再创历史新高。上半年挂牌量达57.66万套，同比增长18.8%，成交量仅8.36万套，成交率低至14.5%，处于历史低位。法拍房供应激增，挂牌量与成交量之间巨大的鸿沟，是大量房贷违约行为最直接的财务映射。

从银行端来看，2025年下半年个人房贷预期损失覆盖倍数开始加快下行，零售贷款在违约概率、违约损失率方面均呈现上行趋势。广发证券分析师倪军指出，大型银行的零售贷款违约损失率普遍上行，这一趋势反映了个人房贷回收端的系统性压力：一是抵押物价值承压，房价回调削弱了贷款的缓冲垫；二是清收周期拉长，司法拍卖、协商重组等处置流程耗时增加，侵蚀了回收率。有机构压力测试推算，若房价持续下跌，部分银行的按揭不良率可能在2026年继续上行至0.96%甚至更高。

招商银行的财报同样印证了这一压力：小微贷款不良率从0.79%升至1.22%，消费贷款不良率控制在较低水平，但整体零售板块的风险释放仍在进行中。

分化之痕：长三角部分银行逆势增长，但全国性企稳仍需时间

并非所有银行都在被动收缩。

在长三角地区，南京银行和杭州银行走出了相对独立的行情。截至2025年末，南京银行个人按揭贷款余额853.97亿元，同比增加9.34%，在已披露数据的上市银行中增速靠前。杭州银行个人住房按揭贷款余额1078.87亿元，同比增长2.14%，消费信贷和住房按揭被该行列为重点推进方向。上海农商行同样表现稳健，房产按揭类贷款余额1095.87亿元，同比增幅5.46%。2026年一季度，该行按揭贷款投放量同比增长超过100%。

这种“区域分化”与当地经济基本面和房地产市场的差异性密切相关。长三角核心城市的人口净流入、就业韧性和产业基础，为银行房贷业务提供了相对扎实的还款来源。但环顾全国，大多数银行的房贷仍在净收缩。一季度住户中长期贷款虽增加4607亿元，显示边际改善，但这一增量与六大行一年7000亿元的余额缩减相比，修复力度仍然有限。开源证券认为，当前行业基本面仍在筑底，一线城市的率先企稳尚未有效传导至全国市场。

值得一提的是，2026年3月以来，部分核心城市二手房成交量显著回升，上海、深圳等地单日成交频创新高，被部分机构视为房地产有望在2026年底前率先触底的积极信号。但银行高管对此持谨慎乐观态度。交通银行副行长周万阜在业绩发布会上指出，“进入3月份以来，按揭贷款的进件量明显上升。相信按此趋势，今年的房贷能够逐步走出负增长，实现正增长”。工商银行副行长姚明德也表示，今年以来个人住房贷款等新发放利率已出现企稳态势。

冷思考：当贷款不再是唯一的关切

房贷作为银行最优质的零售资产，其定价基础和风险逻辑正被重新审视。从风险三要素框架来看，未来的关注点不应停留在房价本身，而要下沉到更基础的维度：居民收入预期能否改善、房价在现有基础上是否能止跌企稳、银行的抵押物处置通道是否畅通。开源证券分析师刘呈祥指出，下阶段需重点观察居民还款能力和意愿变化，若预期损失进一步提升，部分银行可能存在增提减值准备的需要。

一份高盛报告测算，若房价未来两年再下跌15%，行业潜在的按揭不良率可能在2027年达到2.4%，银行业将面临约9000亿元的按揭不良贷款压力。对普通购房者而言，房贷的“刚性兑付”信仰正被打破——月供与房产价值之间的平衡一旦被打破，坚守和止损之间将不再是明晰的抉择。

从“赚利差”到“防断供”，银行的房贷生意不再是一门安稳躺赢的买卖。当越来越多的人开始计算“继续供下去值不值”时，房贷市场的修复便将是一场更持久、更深层的博弈。而对于那些已经断供或被法拍票面价格击穿底线的人而言，迷茫不是问题——他们正在用行动作出选择。